A MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Cláudia Mara Serafim Batiston

Resumo: A multa aplicada nos casos de quebra de contrato de locação de imóveis urbanos deverá ser proporcional ao tempo que restar para dar cumprimento ao contrato de locação.

Palavras chaves: multa; Lei do Inquilinato; quebra de contrato; proporcionalidade.

A Lei do Inquilinato, Lei de n° 8.245/1991 (com as respectivas alterações feitas pela Lei n° 12.112/2009), trata dos detalhes que envolvem a locação de imóveis urbanos, como: prazos, fianças, sublocações, espécies de locações etc.

Sendo que um dos pontos que mais geram confusão entre as partes envolvida é o que trata da multa por rescisão antecipada, estipulada no art. 4°:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

O referido artigo traz em seu seio um dos mais importantes princípios norteadores do direito contratual: pacta sunt servanda - contratos assumidos deverão ser cumpridos.

Por ter o contrato tem força de lei entre as partes, ao dar cumprimento a este, estas garantem “a segurança, a ordem, a paz e a harmonia social”[i] necessários nas relações do dia a dia.

O doutrinador Arnaldo Rizzardo ensina que:

“...o acordo das vontades, logo depois de declaradas, tem valor de lei entre os estipulantes, e impõe os mesmos preceitos coativos que esta contém”.[ii]

Jefferson Daibert explica que “A segurança que advém da força coercitiva da lei possibilita” “facilita o progresso”[iii].

O dispositivo em questão traz para as relações locatícias a segurança de que os contraentes necessitam: permite ao locatário desfrutar do imóvel sem o risco de perder o teto da noite pra o dia e dar ao locador a promessa de que este irá receber o valor avençado mesmo que o inquilino desista da locação pactuada.

Como bem lembra Sílvio Venosa: “O presente dispositivo visa indenizar a parte que inadimpliu antecipadamente o contrato, cuidando, portanto, de multa compensatória”[iv].

O artigo 4° concede ao locatário o direito de promover a resilição [quebra] do contrato, mediante o pagamento da multa avençada no contrato, pois a obrigação assumida perante o locador só será cumprida no tempo, lugar e na forma estipulada no contrato de locação.

A referida multa deverá ser aplicada de forma proporcional ao tempo que resta para o cumprimento do contrato, evitando, assim, que a aplicação da cláusula penal ocorra de forma manifestamente excessiva e desproporcional.

Porém, é regra quase comum no mercado imobiliário, a cobrança desta multa por inteiro, sem considerar o prazo final da locação, impondo ao locatário um verdadeiro suplício.

“A proporcionalidade da multa é vista tendo em mira o tempo já transcorrido ou cumprido do contrato[v].”

Logo, quando as partes convencionarem a cláusula penal a ser aplicada em caso de descumprimento da obrigação principal, deverá fazê-lo com base no princípio da boa-fé objetiva, evitando o enriquecimento ilícito do locador e a onerosidade excessiva para o locatário, promovendo um equilíbrio entre os contratantes.

O Código Civil Brasileiro determina que havendo cumprimento parcial da obrigação, a multa deverá ser reduzida proporcionalmente:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

“Recorde, a propósito, que o art. 413 do presente Código determina que a multa dever ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou, se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.[vi]

É mansa e pacifica tal questão, não tendo maiores oportunidades de discussão judicial, que não seja a promover o correto valor da multa a ser aplicada. E como exemplo de uma decisão judicial que comprova o alegado, vale citar julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, de 2007, que faz menção expressa ao art. 413 do Código Civil e a redução proporcional da multa a ser aplicada por rescisão antecipada do contrato de locação:

Cláusula penal. Multa contratual. Locação. Redução. Possibilidade. Código Civil, art. 413. Ordem Pública. Disposição que afasta sua incidência. Invalidade e ineficácia. Autonomia da vontade. Limites: 1. O princípio da autonomia da vontade sempre encontrou limites nos bons costumes e na ordem pública. 2. A norma contida no art. 413 do Código Civil combinada com o art. 4° da Lei 8.245/91, dirigida apenas ao juiz, tem a finalidade de permitir um equilíbrio entre as conseqüências da mora e a respectiva pena e de evitar um enriquecimento sem causa de uma das partes, impondo, no caso concreto, aos réus uma obrigação excessivamente onerosa. 3. Essa norma é de ordem pública e, por isso, a sua incidência não se afasta pela vontade das partes. 4. Assim, a disposição contratual que afasta a incidência dessa norma de ordem pública é inválida e ineficaz. 5. Considerados estes aspectos e observadas as particularidades de cada caso concreto, ao juiz é lícito reduzir proporcionalmente a multa moratória ou compensatória (TJRJ, APC 2007.001.54593, 14ª CC, rel. Des. Cleber Ghelfenstein, j. 31.10.2007)

Conclusão:

A cobrança da multa é garantia legal de que as partes honrarão o contrato assumido; sendo a aplicação desta em proporcionalidade ao tempo que falta para o fim do contrato a garantia legal de que não haverá enriquecimento ilícito por parte daquele que tem direito a ela.

A regra da proporcionalidade disposta no art. 4° aplica-se a todos os tipos de locação regulados pela Lei do Inquilinato, independentemente do prazo estabelecido para vigorar a locação do imóvel. Sendo que a exceção para a não aplicação da multa por rescisão antecipada ocorre quando o locatário é transferido para outra localidade pelo seu empregador, neste caso não há que se falar em multa por quebra do contrato de locação.

Caso o locador não respeite a regra da proporcionalidade da multa, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente entre na justiça questionando a multa e a forma de aplicação. Apresentando os valores que entenda como devidos ao locador, promovendo, especialmente, o depósito desta quantia em juízo.

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[i] RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 10ª Ed., Forense,  Rio de Janeiro, 2010, pag. 25

[ii] RIZZARDO - Obra citada, pag. 24

[iii] DAIBERT, Jefferson. Dos Contratos. 3ª ed. Forense, Rio de Janeiro, 1980, p. 16 (mencionado por Arnaldo Rizzardo na obra supracitada, pag. 25)

[iv] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 8ª ed., Atlas, São Paulo, 2006, p. 40

[v] VENOSA – obra citada, pag. 39

[vi] VENOSA – obra citada, pag. 39